Dentre os temas decididos, o TJSP firmou o entendimento que o atraso na entrega do imóvel garante ao adquirente o direito de ser indenizado pelos prejuízos materiais sofridos. A decisão sobre o tema foi a seguinte:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.
Portanto, o TJ/SP decidiu que, em havendo atraso na entrega de unidades ou apartamentos, as construtoras e incorporadoras responsáveis pela obra devem indenizar os compradores pelos danos materiais sofridos por esse atraso, em valor proporcional ao atraso (considerando cada mês de atraso).
No que diz respeito ao valor dessa indenização, ficou determinado que deverá ser calculado a partir da “medida de um aluguel”, multiplicado pelo número de meses em que perdurou o atraso. Esse atraso se considerará encerrado no momento em que a construtora ou incorporadora colocou a posse do imóvel à disposição do comprador.
A apuração do valor da “medida do aluguel” pode ser feito, segundo a decisão, de duas formas: (i) percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou (ii) valor que o comprador teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante.
No primeiro caso (percentual sobre o valor atualizado do contrato), a decisão peca por não ser clara e por não definir qual o percentual, deixando a questão aberta para decisão pelo juiz no caso concreto, o que dificulta o acesso ao comprador, por exemplo, a uma tutela de evidência (ou, em outras palavras, a uma liminar que já determine o pagamento logo no início do processo).
No segundo caso, o comprador terá que provar que pagou aluguel de imóvel semelhante, e o valor da indenização corresponderá a esse valor, durante o período de atraso na entrega da obra.
Embora possa parecer que o comprador terá o direito de escolher a forma de apuração da “medida do aluguel”, não pode ser essa a conclusão. Quando o comprador tiver alugado imóvel semelhante, esse será o critério para apuração da “medida do aluguel”; quando tal situação não se verificar, então o cálculo será feito a partir de um percentual do valor atualizado do contrato.
Essa decisão, se transitar em julgado (se não houver recurso para o STJ ou para o STF), vinculará todos os juízes do Estado de São Paulo. Caso haja recurso ao STJ ou STF (e provavelmente haverá), os efeitos da decisão ficarão suspensos até o julgamento do recurso, e, depois disso, a decisão que for tomada no recurso vinculará todos os juízes do país.
